Kjennelse i Oslo tingrett 22.9.2023
Referanse: TOSL-2023-95873
Parter: Utleier mot leier
Advokater: Sven Ribe mot Rune Frøvik
Dommer: Carl Håkon Andersen
Saken gjelder begjæring om midlertidig forføyning med krav om at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel 59 i org.nr. [org.nr.] i [borettslag], og at B pålegges å flytte fra leiligheten.
Sakens bakgrunn
A er 81 år, enslig og uten nær familie. Han har i lengre tid vært eier av og bodd i en leilighet i [adresse] i Oslo. A ble kjent med B da de trente på samme treningssenter. B er 42 år og jobber som regnskapsfører. I 2019 fortalte B at han var blitt skilt og bodde i det han omtalte som et «kott». A tilbød da B å leie et rom i leiligheten han bodde i.
Partene inngikk en leieavtale den 3. januar 2019. Leieavtalen er tidsubestemt og det fremgår at leieforholdet startet samme dag som avtalen ble signert. Det fremgår videre at avtalen gjelder leie av «et soverom» og «felles bad kjøkken og stua», og at husrommet leies ut møblert. Husleien er i avtalen oppgitt til kr. 3 000 inkludert strøm og oppvarming, TV og internett. Det er opplyst i retten at B i praksis betalte de faste utgiftene på kr. 3650 med tillegg av strøm.
I januar 2021 kontaktet A advokat Frøvik for bistand til å opprette testament og fremtidsfullmakt. Av e-post fra A til advokat Frøvik 13. januar 2021, fremgår det at A «har […] bestemt at B skal få alt. Leiligheten skal overføres til B som gave så snart det lar seg gjøre».
Advokat Frøvik svarte den 19. januar 2021 at
«Testament og framtidsfullmakt er klar. Utkast vedlagt. Vi har prøvd å lage dem slik du ønsket. Om du ønsker endringer må du bare gi beskjed. Vi justerer bare dato, og om nødvendig hvilke vitner som underskriver, når du er her.
Når det gjelder å gi bort leiligheten som gave, er det vanskeligere. Gaven er veldig skjev, du gir veldig mye, og du får omtrent ingenting. Jeg har informert deg om alternativer, som kunne gjort det mindre skjevt, hvor mye av det samme ble jort, bare på en litt annen måte. B er allerede klient her. Jeg har fått beskjed her på huset om at advokatetiske regler gjør at vi ikke kan gjennomføre den gaven. Ikke nødvendigvis du, men andre kan si at vi har presset eller lurt deg til noe du ikke ville, til noe du ikke forstod konsekvensene av. Samtidig er det, som du riktig sier, du som bestemmer. Du bestemmer hva du skal gi i gave, til hvem og når. Det eneste er at det må da skje ved hjelp av et annet advokatfirma».
Den 22. januar 2021 opprettet A, med bistand fra advokat Frøvik testament og fremtidsfullmakt. Av testamentet fremgår det at B skal arve alt etter A. Dersom B har gått bort, skal arven gå videre til hans rettmessige arvinger i henhold til arvelovens bestemmelser. Det fremgår ikke av sakens dokumenter hvilke verdier A hadde da testamentet ble opprettet. Det fremgår imidlertid av skatteoppgjøret fra 2018 at A i tillegg til leiligheten hadde bankinnskudd og verdipapirfond til en verdi av nærmere 600 000 kroner. A hadde ikke gjeld utover andel fellesgjeld til borettslaget.
A opprettet samtidig, med bistand fra advokat Frøvik, fremtidsfullmakt med B som fullmektig.
A har i tillegg, samme dag som testamentet og fremtidsfullmakten ble opprettet den 22. januar 2021, utferdiget en erklæring hvor følgende fremgår:
«Her ved bekrefter jeg at jeg ønsker å gis bort min leiligheten til B født [00.00.1980] skal få som gave nå. Jeg og B har gode kommunikasjoner og vi fungerer veldig godt sammen. Vi kjenner hverandre godt. Jeg har ikke livsarvinger. B er Ung og har flere år i framtiden foran. B har 2 handicap som jeg ser. B kommer fra [land] og han har en amputert helebein. Som jeg ser B har et kort arbeidsliv. P.ga. handikap hans. Jeg og B er enig at jeg skal bo i [adresse] fram til jeg dør. Dette er mitt ønske. Med hilsen fra A.»
Det fremgår ikke av erklæringen hvem som er mottaker eller hva som er bakgrunnen for at denne ble laget. B har imidlertid opplyst at dokumentet er et brev til OBOS. Erklæringen er, i motsetning til testamentet og fremtidsfullmakten, ikke satt opp med bistand av advokat.
Leiligheten ble imidlertid ikke overført fra A til B før to år senere. Partene har forholdt seg til leieavtalen og at A fortsatt var eier av leiligheten frem til mars 2023.
Leiligheten ble i november 2022 til januar 2023 pusset opp for ca. 400 000 kr. B har etter det opplyste betalt halvparten av kostnadene, mens A skulle betale det resterende. As andel er imidlertid ikke betalt.
Den 20. mars 2023 ble hjemmelen til leiligheten overført fra A til B i henhold til skjøte signert av A 26. februar 2023. Det fremgår av skjøtet at overføringen har skjedd som gave. Samme dag som skjøtet ble tinglyst, den 20. mars 2023, signerte partene på en «Avtale om overføring av leiligheten [adresse] […]»
Av avtalen følger det at:
«A f.nr.[00.00.42.00000] har fra 1. april 2023 gitt leiligheten som gave til B F [00.00.80.00000] Begge parter er enig i disse understående punkt.
Fra 1. april 2023 skal A betale 40% av husleiefaktura hver måned. Beløpet skal overføres til B Bankkonto: [bankkontonummer] (B blir ny eier og vil dermed motta husleiefaktura fra OBOS).
Strøm skal på samme måte dekkes av A med 40 % av faktura hver måned. Beløpet overføres til bank konto [bankkontonummer] ( B eier )
Internett og TV skal A betale 60%. Beløpet overføres til bank konto [bankkontonummer] (B eier )
Vedlikeholdskostnader av leiligheten skal fordeles 50% mellom A og B
A skal bo i leiligheten så lenge han kan klare seg selv og er frisk. Dersom han måtte trenge hjelp eller oppfølging så må B være behjelpelig med å søke plass på sykehjem/institusjon.»
På tidspunktet da leiligheten ble overført til B, var As verdier i form av bankinnskudd og verdipapirfond redusert til i underkant av 50 000 kroner, jf. skattemelding for 2022. A skylder i tillegg ca. kr. 200 000 til oppussing av leiligheten.
Advokat Ribe har den 3. juni 2023, på vegne av A, sendt melding til B via digipost, hvor det fremgår at A tilbakekaller alle fullmakter og rettigheter som A har gitt til B. A krevde videre at alle formuesverdier B har mottatt ble tilbakeført og at eierskiftet av leiligheten ble reversert.
Advokat Frøvik svarte den 6. juni på vegne av B, og ba om at A fremla legeerklæring slik at B kunne ta stilling til om fremtidsfullmakten allerede var trådt i kraft, og om A hadde rettslig handleevne til å engasjere Ribe som prosessfullmektig:
«A har tidligere gitt fremtidsfullmakt til B. B har rett til å innhente legeerklæring om As helsetilstand for å godtgjøre at han er ute av stand til å ivareta sine interesser.
Jeg ber om at A framlegger slik legeerklæring. Når den er framlagt, vil B kunne ta stilling til om framtidsfullmakten allerede gjelder, herunder om A kan engasjere deg som prosessfullmektig i gjeldende sak.
Om så er tilfelle, vil B kunne ta stilling til de krav som stilles i brev mottatt 03.06.23».
Advokat Ribe svarte på henvendelsen samme dag, og ba blant annet om at original fremtidsfullmakt ble oversendt til advokat Ribe på oppgitt adresse.
Det har i ettertid vært ytterligere korrespondanse mellom partenes advokater. As krav om tilbakelevering av fremtidsfullmakten og andre krav ble ikke imøtekommet.
Advokat Ribe begjærte den 12. juni 2023, på vegne av A, midlertidig forføyning overfor B med krav om at B pålegges å utlevere fremtidsfullmakt fra A, at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over leiligheten i [adresse], og at B pålegges å flytte ut fra boligen.
Oslo tingrett avsa 13. juni 2023 kjennelse med følgende slutning:
- B forbys å benytte fremtidsfullmakt fra A og B pålegges å utlevere fullmaktsdokumentet til A.
- B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel 59 i org.nr.
[org.nr.] [borettslag]. Dette skal tinglyses på borettslagsandelen i Grunnboken. - B skal betale kr.2l.l07 i saksomkostninger til A innen to uker etter forkynning av denne
kjennelse.
Retten kom til at det var fare ved opphold, og kjennelsen ble avsagt uten at partene ble innkalt til rettsmøte, og uten at B fikk anledning til å uttale seg, jf. tvisteloven § 32-7 (2).
Advokat Frøvik har på vegne av B den 23. juni 2023 begjært etterfølgende muntlig forhandling, jf. tvisteloven § 32-8 første ledd, og samtidig pådømmelse av hovedkravet, jf. tvisteloven § 32-9. Retten avslo den 7. juli 2023 begjæringen om samtidig pådømmelse av hovedkravet.
Partene har under saksforberedelsen inngitt flere prosesskriv i saken.
Den 28. juni 2023 sendte advokat Ribe oppsigelse av leieforholdet til B, med en måneds oppsigelsesfrist. Advokat Frøvik har den 18. juli 2023 bestridt at det er grunnlag for oppsigelse, og viser til at B er «rettighetshaver» til eiendommen og ikke leietaker.
A har under saksforberedelsen mottatt original fremtidsfullmakt fra B, men partene er uenige om når dette skjedde.
I prosesskriv 17. juli 2023 opplyste advokat Frøvik at B har forsøkt å snakke med A for å få klarhet i om A har evne til å forstå betydningen av tilbakekall av fremtidsfullmakten. Det fremgår videre av prosesskrivet at:
«Saksøker har formidlet synspunkter om tilbakekall som tilsier at han ikke fullt ut forstår hva det innebærer.
I samtalene har saksøkte forklart til saksøker hva tilbakekall betyr, og hva det innebærer. Saksøkte oppfatter at saksøker i tilstrekkelig grad da forstår det som han da blir forklart.
På den bakgrunn vurderer saksøkte at vilkåret for at han kan tilbakelevere fremtidsfullmakten til saksøker, er oppfylt, jf. vergemålsloven § 89 andre ledd.
Saksøkte har i dag levert tilbake fremtidsfullmakten i original til saksøker».
Fremtidsfullmakten skal etter det opplyste ha blitt levert direkte til A, og ikke sendt advokat Ribe. Partene er uenige om fremtidsfullmakten ble tilbakelevert på dette tidspunktet.
A ble den 11. august 2023 innkalt til advokatfirmaet Rogstad for å hente originalt testament som ble oppbevart der. Han signerte da på en bekreftelse om at han har fått utlevert original av testament datert 22. januar 2021. Bekreftelsen er bevitnet og underskrevet av en ansatt i advokatfirmaet Rogstad. A mottok en konvolutt merket med «Testament» og «Fremtidsfullmakt». A mener at fremtidsfullmakten først ble tilbakelevert den 11. august sammen med testamentet.
Det er imidlertid enighet om at fremtidsfullmakten var tilbakelevert før rettsmøtet i saken.
Rettsmøte i saken ble avholdt 22. august 2023. Retten mottok partsforklaring fra A og B, samt vitneforklaring fra C. Det vises for øvrig til rettsboken.
A har i det vesentlige gjort gjeldende:
A gjør gjeldende at avtalen om overdragelse av leiligheten er ugyldig etter avtaleloven § 36, jf. avtaleloven § 31 og § 33, og skal settes helt til side.
Avtalen går i realiteten ut på at partene bytter rettslige posisjoner som leietaker og utleier av bolig, med overføring av verdier for mange millioner kroner, uten noen økonomisk kompensasjon. Avtalen innebærer i realiteten at A overfører hele sin formue til B, og blir leietaker i sin egen bolig. Resultatet er at B tar fra A hele hans formue, og at A i hans livs siste fase blir satt en økonomisk utrygg situasjon. A blir gjort avhengig av Bs velvilje for å disponere boligen og dette blir en svært utsatt posisjon for han som en gammel og familieløs mann.
Videre må det tas hensyn til at A har hatt tillit til at B vil ivareta As interesser, blant annet ved at B har fått fremtidsfullmakt og fullmakt til å disponere kontoer, og til opptre på vegne av A i andre sammenhenger, f.eks ovenfor Helsenorge, Altinn mv.
Bs standpunkt om at A kan være så kognitivt svekket at han ikke skal være i stand til å ivareta sine interesser tilsier i seg selv at avtalen om vederlagsfri eierskifte for borettslagsandel vil være ugyldig.
A gjør videre gjeldende at leieavtalen med B er sagt opp, og at oppsigelsestiden er utløpt. Som følge av at avtalen om overdragelse av leiligheten er ugyldig, er A eier og utleier av leiligheten. B har ikke bestridt at oppsigelsen er gyldig for det tilfellet at overdragelsen av leiligheten er ugyldig slik at A fortsatt er eier og utleier av leiligheten. B plikter dermed å flytte fra leiligheten.
Bs adferd med å ikke ville imøtekomme tilbakekall av fremtidsfullmakt og å forsøke å hindre advokat Ribe å ivareta As økonomiske interesser med han selv som motpart gjør det nødvendig med en midlertidig sikring mot vanskeliggjøring av tilbakesøkingskrav ved mulig eierskifte i grunnboken eller heftelser som kan forringe borettslagsandelens nettoverdi, jf. tvisteloven § 34-1 (1) a.
B har også ved tidligere atferd vist at han er villig til å bruke fremtidsfullmakten uten at den har trådt i kraft for å få disposisjonsrett over As bankkontoer. Han har i tillegg forsøkt å få ut helseopplysninger om A fra Lovisenberg sykehus. Videre vises til at A før partene ble involvert med hverandre hadde spart seg opp en ikke ubetydelig pengeformue og også noe aksjeformue, som etterfølgende har blitt borte.
Det er videre nødvendig med en midlertidig ordning for å unngå vesentlig ulempe, jf. tvisteloven § 34-1 (1) b. B er registrert som hjemmelshaver og er dermed legitimert til å disponere over eiendommen. Det er dermed en risiko for at verdien av boligen kan gå tapt, for eksempel ved heftelser på boligen.
A har nedlagt følgende påstand:
- B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel 59 i org.nr. [org.nr.] [borettslag].
- B pålegges å flytte ut fra boligen med adresse [adresse].
- B pålegges å erstatte As sakskostnader.
B har i det vesentlige anført:
B gjør gjeldende at overdragelsen av leiligheten er gyldig. A har gjennomgående over en periode på to år gitt uttrykk for at han ønsker å gi leiligheten sin i gave til B. Det framkommer ikke forhold som gir grunnlag for saksøkers påstand om at det er masing fra saksøkte som medførte at avtalen ble inngått. I brev til Obos 22. januar 2021 skriver A at han ønsker å gi leiligheten i gave til B. I felles brev fra A og B til Obos 4. februar 2021 vedrørende forkjøpsrett framgår også at A ønsker at B skal overta leiligheten som gave. Skjøte ble signert 26. februar 2023, og er underskrevet av to vitner. I brev 31. mars 2023 fra Obos med kopi til A framgår det at B er registrert som eier av leiligheten. A reagerte ikke på brevet fra Obos. Det framgår også av avtale av 20. mars 2023 at A har ønsket å gi leiligheten i gave til B.
B gjør videre gjeldende at oppsigelsen av han som leietaker er ugyldig, da B er eier av leiligheten, og ikke leietaker. Det foreligger derfor ikke noe leieforhold som kan sies opp av A.
B bestrider videre at det foreligger sikringsgrunn. Selv om B som hjemmelshaver har anledning til å disponere over leiligheten, foreligger ingen planer om å selge eller pantsette leiligheten. B viser videre til at A kan ta ut stevning med krav om omgjøring av avtalen, og begjære stevningen tinglyst, og dermed oppnå det samme som en midlertidig forføyning, jf. tinglysingsloven § 19. Det er derfor ikke nødvendig med en midlertidig forføyning for å avverge eventuell skade eller ulempe for A.
Videre viser B til at han har god økonomi. Han eier også en eiendom på Kjeller med en betydelig friverdi. A vil dermed kunne fremme krav om erstatning mot B dersom han disponerer over eiendommen før endelig avgjørelse av hovedkravet foreligger.
B har nedlagt følgende påstand:
- Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.
- B tilkjennes sakskostnader.
Rettens vurdering
Retten har kommet til at begjæringen om midlertidig forføyning i form av at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over leiligheten i [borettslag] tas til følge. Kravet om at B pålegges umiddelbart å flytte fra leiligheten tas ikke til følge.
Retten vil nedenfor redegjøre for vurderingen av hovedkravet i saken, og deretter for vurderingen av sikringsgrunn, jf. tvisteloven § 34-2.
Gyldigheten av overdragelsen av leiligheten fra A til B
A har anført at avtalen om overføring av leiligheten i [adresse] til B er ugyldig etter avtaleloven § 36, jf. avtaleloven § 31 og § 33, og skal settes helt til side.
Det følger av avtaleloven § 36 at «En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner». Det er lagt til grunn i forarbeidene og rettspraksis at vilkåret om at det må virke «urimelig» å gjøre avtalen gjeldende må oppfattes som et ganske strengt kriterium, som det ikke vil være kurant å påberope.
Ved vurderingen av om det vil virke urimelig å gjøre avtalen gjeldende, skal det tas hensyn til «avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig», jf. bestemmelsens annet ledd. Ved vurderingen av forholdene ved avtalens inngåelse, vil også forhold som omfattes avtaleloven § 32 og § 33 kunne tas i betraktning.
Avtalens innhold
Avtalen innebærer at det alt vesentlige av As verdier da avtalen ble inngått, overføres til B. Før overføringen av leiligheten var A eier av egen bolig. Det var ikke lån på leiligheten, og A hadde dermed beskjedne boligkostnader. Videre innebar leieavtalen mellom A som utleier og B at B i praksis betalte felleskostnadene og strøm. Dette innebar at A eide sin egen bolig og hadde leieinntekter som dekket det vesentlige av de faste utgiftene.
Ved inngåelsen av avtalen blir boligen overført vederlagsfritt fra A til B. Avtalen innebærer at betydelige verdier overføres fra A til B. Det er imidlertid ikke i seg selv urimelig å gi bort store verdier i gave. Ved vurderingen av om det vil virke urimelig å gjøre gjeldende den konkrete avtalen, legger retten vekt på at det gjelder As bolig. Det dreier seg dermed om midler som A hadde stor nytte av mens han lever og som dekket As grunnleggende behov. Videre er det opplyst at A ikke hadde andre verdier. Selv om A etter avtalen har rett til å bli boende i leieligheten, innebærer overføringen at A får betydelig redusert handlefrihet. Slik saken er opplyst legger retten til grunn at A ikke vil ha økonomi til å kjøpe eller leie tilsvarende leilighet, eller til å betale depositum ved leie av en annen bolig. A vil dermed være bundet til B for all fremtid.
I tillegg til at verdien av leiligheten overføres fra A til B, skal A etter avtalen dekke en andel av faste utgifter å kunne fortsette å bo i leiligheten han tidligere eide. Som nevnt ble de faste utgiftene i praksis dekket av B før leiligheten ble overført til ham. Gjennom avtalen er dermed As situasjon endret fra å være eier av leiligheten og få dekket de faste utgiftene ved å leie ut et rom i leiligheten, til at han selv er leietaker og må betale en andel av de faste utgiftene for å kunne bli boende. A har etter avtalen også forpliktet seg til å dekke halvparten av vedlikeholdskostnader for leiligheten. Det er ikke nærmere regulert hva som omfattes av begrepet vedlikeholdskostnader, men retten forstår det slik at begrepet omfatter kostnader som skal opprettholde standarden på, og verdien av, leiligheten.
Vedlikeholdskostnader kan gjelde betydelige beløp, og innebærer i realiteten en ytterligere overføring av verdier til B. A har etter avtalen ingen påvirkning på hvordan større vedlikeholdsarbeider skal finansieres, og har heller ikke mulighet til å ta opp lån med sikkerhet i leiligheten for å finansiere større vedlikeholdsarbeider. Dette gjør As bosituasjon og økonomi enda mer usikker. Retten bemerker i denne sammenheng at leiligheten kort tid før overdragelsen ble pusset opp for ca. 400 000, hvor A skulle betale halvparten. As andel av kostnadene er ikke betalt. A har dermed gjeld på ca. kr. 200 000 for oppussing av leiligheten. Dette er verdier som i realiteten kommer eier av leiligheten til gode, og innebærer dermed ytterligere overføring av verdier til B. Slik saken er opplyst har imidlertid A ikke midler til å betale kostnadene.
B har anført at avtalen i realiteten innebærer at A får hjelp i det daglige av B så lenge de bor sammen. B har blant annet forklart at han som en del av en muntlig avtale mellom partene har vasket, laget mat, byttet på sengen og hjulpet til med praktiske gjøremål. I tillegg har partene vært sosialt selskap for hverandre. A har imidlertid forklart at det ikke var andre betingelser knyttet til leieforholdet enn det som fremgår av leieavtalen.
Det følger ikke av avtalen om overføring av leiligheten at B skal hjelpe A. Tvert imot er det bestemt at «A skal bo i leiligheten så lenge han kan klare seg selv og er frisk. Dersom han måtte trenge hjelp eller oppfølging så må B være behjelpelig med å søke plass på sykehjem/institusjon.» Avtalen gir uttrykk for at A ikke kan forvente å få hjelp utover bistand til å søke plass på institusjon dersom han har behov for hjelp eller oppfølging.
Retten legger til grunn at det sosiale har vært viktig for A, men kan ikke se at avtalen om overføring av leiligheten har vært nødvendig for å videreføre dette. A kunne fortsatt å leie ut et rom i leiligheten til en forholdsvis lav leie.
Samlet sett er det vanskelig å se hva som er As motiver for avtalen som er inngått. Avtalen innebærer en betydelig formuesoverføring av midler som ble benyttet til å dekke As grunnleggende behov for bolig. Videre har A kort tid før overdragelsen opparbeidet seg en gjeld for oppussing av leiligheten som han ikke er i stand til å betale, i tillegg til at han har fått økte løpende bokostnader.
Retten ser ikke bort fra at A har hatt et ønske om å tilgodese B. Men dette kunne vært ivaretatt på annen måte, f.eks ved å tilgodese B i testamente. Det er også slik A forklarte at han ønsket å tilgodese B. Det er ikke opplysninger i saken som tilsier at B har behov for å få overført leiligheten til seg nå. B har forklart at han har god økonomi, og at han også eier en enebolig med lite lån på som han leier ut.
Avtalen innebærer at A ikke lenger kan råde over egen bolig. Retten legger til grunn at A ikke har økonomi til å skaffe seg alternativ bolig dersom han skulle ønske det, og avtalen innebærer dermed han vil være avhengig av B, og at de kan opprettholde et godt forhold resten av livet.
Avtalen samlet sett tilsier etter rettens syn at det vil være urimelig å gjøre den gjeldende. Avtalens innhold er imidlertid ikke i seg selv avgjørende ved vurderingen. Spørsmålet om det vil virke urimelig å gjøre avtalen gjeldende beror på en helhetsvurdering hvor en rekke momenter vil være relevante.
Partenes stilling
På bakgrunn av bevisførselen i saken finner retten det sannsynliggjort at A er noe kognitivt svekket på grunn av hans alder, og at han ikke har full forståelse for innholdet i avtalen om overføring av leiligheten. Retten viser særlig til at A forklarte seg sammenhengende og adekvat i retten, men at forklaringen bar preg av at han ikke husket eller kunne redegjøre for helt sentrale forhold.
A kunne ikke redegjøre nærmere for hvordan kontakten med advokat Frøvik i 2021 kom i stand eller hva som var bakgrunnen for at han kontaktet advokat. Han forklarte imidlertid at han antok at det hadde noe med leiligheten å gjøre, og at han ønsket å få bistand til å sette opp et testament. Han kunne ikke redegjøre for hva som ble utfallet av kontakten.
Etter å ha blitt vist erklæringen av 22. januar 2021, forklarte A at han husket at han skrev den med hjelp fra B, men kunne ikke redegjøre for innholdet eller hva som var bakgrunnen for at erklæringen ble utarbeidet. På spørsmål om A kunne huske at det hadde vært noe korrespondanse med OBOS, forklarte han at de hadde flyttet kundeforholdet fra DNB til OBOS-banken. A kunne ikke redegjøre for henvendelsen som ble sendt 4. februar 2021 vedrørende søknad om fritak for forkjøpsrett ved overdragelse av leiligheten.
Retten viser videre til at A i henhold til skatteoppgjøret fra 2018 hadde bankinnskudd og verdipapirfond til en verdi av nærmere 600 000 kroner. I skattemelding for 2022 var beløpet redusert til i underkant av 50 000 kroner. A kunne i rettsmøtet ikke redegjøre for hvor mye penger han hadde hatt på konto, men husket at han hadde «en del». Han kunne i rettsmøtet ikke gi noen forklaring på hva pengene er brukt til. A forklarte at han ikke kunne huske å ha hatt større utgifter utover oppussing av leiligheten. Som det fremgår ovenfor har imidlertid A ikke betalt sin andel av oppussingen.
A forklarte videre at han har brukt ca. 200 000 til 300 000 på en bil. A og B har imidlertid ulik oppfatning av forholdene knyttet til kjøp av bilen. A forklarte at de kjøpte en bil av merket Lexus sammen, og betalte halvparten hver. A forklarte i denne forbindelse at han aldri har hatt sertifikat, og at han ikke tidligere har eid en bil. B har imidlertid tatt A med på turer til blant annet Sverige tre til fire ganger.
B forklarte at det var han som kjøpte bilen, og at han lånte penger fra A for å betale for bilen. Han forklarte videre at han har nedbetalt lånet med kr. 8 000 i måneden, og at det nå kun gjenstår kr. 40 000 av lånet. Retten bemerker at det ikke er fremlagt noe dokumentasjon for at midlene er tilbakebetalt. Dersom Bs forklaring legges til grunn, kan imidlertid kjøp av bil ikke forklare hva pengene som sto på As konto er benyttet til.
Det er videre opplyst at A har betalt deler av kostnadene ved rustbehandling av bilen, etter forslag fra B. B har ikke gitt noen nærmere forklaring på hvorfor han foreslo at A skulle betale deler av utgiftene på bilen som B eier.
A husket heller ikke om han hadde fått tilbake fremtidsfullmakten fra B. Dette til tross for at B har fremlagt en skriftlig bekreftelse fra A datert 17. juli 2023 om at B samme dag har lervert sin originale fremtidsfullmakt. B har også fremlagt bilde av A med erklæringen og video hvor A bekrefter at fremtidsfullmakten er levert tilbake.
B har opplyst at A gir inntrykk av noe redusert kognitiv kompetanse sammenlignet med tidligere. Etter rettens syn er det sannsynlig at endringen har skjedd over noe tid, og at As kognitive evner ikke var vesentlig annerledes da avtalen ble inngått i mars 2023, sammenlignet situasjonen under rettsmøtet. Retten viser til forklaringen fra A og B om at A har hatt behov for hjelp til blant annet å betale regninger via nettbank, og andre økonomiske forhold. Blant annet ble kundeforholdet flyttet fra DNB til OBOS-banken, han har fått bistand til å ta opp lån, og han har gitt B tilgang til sin profil på Altinn og Helsenorge.
Retten viser videre til forklaringen fra C, som har kjent A gjennom mange år og hatt jevnlig kontakt med A. C forklarte at As kognitive evner har vært svekket over lengre tid, og at A etter hans syn ikke har hatt full forståelse for det som har skjedd. Forklaringen er i tråd med forklaringene fra A og B om at A har hatt behov for hjelp til å betale regninger mv.
Ved vurderingen av partenes stilling legger retten vekt på at A har hatt stor tillit til B. A har gitt B fullmakt til å disponere over bankkonto, tilgang til Altinn og Helsenorge, og har opprettet fremtidsfullmakt hvor B ble utpekt som fullmektig. Dette tilsier at A har hatt tillit til at B ville ivareta As interesser.
Forholdene ved avtalens inngåelse
Som nevnt ovenfor legger retten til grunn at A var kognitivt svekket da avtalen om overføring av leiligheten ble inngått, og at han ikke fullt ut har forstått hva avtalen innebærer. Retten legger videre til grunn at dette var kjent for B. Retten viser til at partene bodde sammen, og at B over tid har bistått A med praktiske og økonomiske forhold.
B har anført at A over en periode på to år gjennomgående har gitt uttrykk for at han ønsker å gi leiligheten sin i gave til saksøkte. Som støtte for sitt syn viser B til to brev til Obos henholdsvis 22. januar 2021 og 4. februar 2021. B har videre vist til en e-post til advokat Frøvik 13. januar 2021 hvor det fremgår at «Leiligheten skal overfores til B som gave så snart det lar seg gjøre». Videre er det fremlagt testament datert 22. januar 2021 hvor det fremgår at B skal arve alt A etterlater seg. Alle dokumentene er utarbeidet i løpet av noen uker i januar/februar 2021.
B har videre vist til skjøtet av 26. februar 2023 og avtalen om overføring av leiligheten av 20. mars 2023, ca. to år senere. Det er ikke fremlagt dokumenter som gir uttrykk for As ønsker i perioden mellom februar 2021 og januar 2023. Etter rettens syn er det dermed ikke holdepunkter for at A gjennomgående over en periode på to år har gitt uttrykk for at han ønsker å gi leiligheten i gave til B.
Retten bemerker i denne forbindelse at As økonomiske situasjon er endret i betydelig grad mellom 2021 og 2023. Retten viser til at A hadde bankinnskudd og verdipapirfond til en verdi av nærmere 600 000 kroner før B flyttet inn i leiligheten. Disse pengene var i det vesentlige borte i 2023 da avtalen ble inngått. A hadde i tillegg en gjeld på ca. kr. 200 000 i forbindelse med oppussing av leiligheten kort tid tidligere. As økonomiske situasjon er forhold som kan ha hatt betydning for ønsket om å gi fra seg leiligheten. As uttalelser i januar/februar 2021 kan dermed ikke uten videre legges til grunn som hans ønske to år senere da forutsetningene var betydelig endret.
Dokunentene fra 2021 ble utarbeidet etter møtet med advokat Frøvik. A fikk etter møtet, i e-post 19. januar 2021, opplyst at advokat Frøvik ikke kunne bistå ved overføringen av leiligheten, og ble anbefalt om å kontakte en annen advokat. Dette ble ikke gjort, og brevene til OBOS ble utarbeidet uten bistand fra advokat.
Etter rettens syn er det sannsynliggjort at brevene til OBOS av 22. januar 2021 og 4. februar 2021 er utarbeidet av B. A forklarte i retten at han fikk hjelp av B til å formulere brevet, og at han ble fortalt i hvert fall deler av hva som skulle stå der. Etter rettens syn er det sannsynliggjort at A også på dette tidspunktet var noe kognitivt svekket og at han ikke hadde full forståelse for innholdet i dokumentene.
Retten viser videre til at språket og setningsoppbyggingen i dokumentene ikke sammenfaller med måten A har forklart seg på i retten. Retten viser blant annet til formuleringen «Her ved bekrefter jeg at jeg ønsker å gis bort min leiligheten til B født [00.00.1980] skal få som gave nå». Etter rettens syn er dette ikke i tråd med hvordan A ville formulert seg, på bakgrunn av hans forklaring i retten.
Tilsvarende fremgår det av brevet til OBOS 4. februar 2021 at:
«A har testamentert og skrivet fremtidige fullmakt alle arv til B ved hans bortgang og det er hans ønske ( se hans eget brev, testamentert og framtidige fullmakt ) at B fortsetter å bo i leiligheten».
Av brevet fremgår det videre
«A har vært medlem i OBOS siden 19091971 […]
Jeg (B) har vært OBOS-medlem siden 23.01.2015 […]»
Dette underbygger etter rettens syn klart at dokumentet er formulert av B. Språket i dokumentene er også i tråd med hvordan B har formulert seg i sin forklaring i retten og hvordan han har formulert seg i øvrige dokumenter, blant annet tekstmeldinger sendt fra B til A.
Etter rettens syn er det videre sannsynliggjort at skjøtet av 26. februar 2023 og avtalen om overføring av leiligheten av 20. mars 2023 er utformet av B. A har forklart at det var B som ordnet med det praktiske, og A kunne ikke redegjøre for hvorfor avtalen kom i stand i 2023. Retten viser videre til redegjørelsen over om at A var kognitivt svekket da avtalen ble inngått, og at han ikke har hatt full forståelse for hva avtalen innebærer. Avtalens innhold er etter rettens syn ikke i tråd med As interesser, og det er etter rettens syn ikke sannsynlig at A av eget tiltak ville utformet avtalen på en slik måte. Retten viser videre til at B over en lengre periode har bistått A med betaling av regninger, bytte av bankforbindelse, søknad om lån, og at det er B som har inngått avtale og hatt kontakt med håndtverkerne som gjennomførte oppussing av leiligheten. Etter rettens syn er det sannsynlig at det også var B som utformet dokumentene i forbindelse med overføringen av leiligheten.
Retten viser videre til at A i sin forklaring i retten ikke kunne redegjøre for hvem vitnene som har signert på skjøtet er. B forklarte at han har bistått et av vitnene med regnskap, og at det er slik han kjenner de. Dette underbygger etter rettens syn at det var B som har tatt initiativ og utarbeidet dokumentene.
Retten finner det videre sannsynliggjort at A ikke har hatt full oversikt over Bs økonomiske situasjon, og at dette kan ha vært egnet til å påvirke ønsket om å tilgodese B. A forklarte i retten at bakgrunnen for at han spurte om B ville leie et rom i leiligheten, var at B hadde fortalt at han bodde i det som ble omtalt som et kott etter skilsmissen. A tilbød da B å flytte inn i leiligheten hans slik at han fikk noe større. Også dokumentene fra 2021, hvor det fremgår at A ønsker å gi leiligheten i gave til B, synes i hvert fall til dels å være begrunnet med et ønske om å hjelpe B i en vanskelig situasjon. I brevet til OBOS 4. januar 2021 fremgår det at «B er funksjonshemmet og ønsker også å få tilrettelegge boligen slik at dagliglivet blir enklere». I brevet av 22. jaunar 2021 fremgår det at «B har 2 handicap som jeg ser. B kommer fra [land] og han har en amputert helebein. Som jeg ser B har et kort arbeidsliv. P.ga. handikap hans».
B har i retten forklart at han eier en enebolig på Kjeller, som han leier ut, og at han har en god inntekt som regnskapsfører. Det er ikke gitt noen nærmere forklaring eller fremlagt dokumentasjon som underbygger at B ikke vil kunne arbeide som regnskapsfører. På bakgrunn av bevisførselen i saken legger retten til grunn at A ikke har vært kjent med at B har inntekter fra utleie av eiendom i tillegg til arbeidsinntekt. Dette er forhold som kan være egnet til å påvirke As ønske om å tilgodese B.
Oppsummering
Retten har etter en samlet vurdering av forholdene som redegjort for over kommet til at det vil virke urimelig å gjøre avtalen om overdragelse av leiligheten gjeldende, og at avtalen i sin helhet må settes til side. Retten finner det sannsynliggjort at B har tatt initiativ til avtalen og utarbeidet dokumentene. Retten finner det videre sannsynliggjort at A ikke fullt ut har forstått innholdet av avtalen.
Retten legger videre til grunn at A har hatt tillit til at B ville ivareta As interesser. Etter rettens syn innebærer imidlertid avtalen at As interesser i liten grad er ivaretatt, og at Bs interesser er tilgodesett på bekostning av As interesser og behov. I tillegg til at betydelige verdier overføres fra A til B, legger retten vekt på at A får økte kostnader, settes i en vanskelig økonomisk situasjon blant annet på grunn av at har pådratt seg gjeld i forbindelse med oppussing av leiligheten kort tid før han gir den bort, og at han i praksis blir avhengig av B resten av livet da han ikke vil ha økonomi til å finne seg et annet sted å bo.
Retten legger ikke avgjørende vekt på at A flere ganger i et kortere tidsrom i januar/februar 2021 har gitt uttrykk for et ønske om å overføre leiligheten til B. Uttalelsene er gitt mer enn to år før leiligheten ble inngått. Retten finner det videre sannsynliggjort at uttalelsene i korrespondansen med OBOS er formulert av B, og at uttalelsene dermed ikke kan legges til grunn som As vilje på det tidspunktet.
Oppsigelse av leieavtalen
Retten finner det videre sannsynliggjort at A gyldig har sagt opp leieavtalen med B. Det er ikke bestridt at oppsigelsen er gyldig for det tilfelle at avtalen om overdragelse av leiligheten må settes til side. Retten bemerker videre at fristen for å reise søksmål om oppsigelsen i husleieloven § 9-8 annet ledd jf. første ledd, ikke kommer til anvendelse i denne saken, jf. § 9-8 tredje ledd.
Sikringsgrunn
På grunnlag av framstillingen i begjæringen anser retten det også tilstrekkelig sannsynliggjort at det er nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe, slik at det foreligger sikringsgrunn etter tvisteloven § 34-1 bokstav b. Retten viser her særlig til at B er registrert som hjemmelshaver til eiendommen, og er dermed legitimert til å disponere over eiendommen. Bs bekreftelse om at han ikke vil selge, pantsette eller på annen måte disponere rettslig over leiligheten, gir etter rettens syn ikke tilstrekkelig sikkerhet for As krav. Innholdet i avtalen om overføring av leiligheten og omstendighetene rundt inngåelsen av avtalen som redegjort for ovenfor, tilsier etter rettens syn i seg selv at det er nødvendig med en forføyning for å unngå at B disponerer over leiligheten før hovedkravet er endelig avgjort. Retten viser videre til at B flere ganger har forsøkt å opptre på vegne av A på grunnlag av fremtidsfullmakten uten at den var trådt i kraft, blant annet ved henvendelse til OBOS bank om disposisjonsrett til As plasseringskonto og ved forespørsel om legeerklæring til Lovisenberg legevakt. Bs opptreden underbygger etter rettens syn at det er nødvendig med en midlertidig forføyning for å sikre kravet.
B har anført at A kan ta ut stevning med påstand om at avtalen om overføring av leiligheten er ugyldig, og begjære stevningen tinglyst, slik at det ikke er nødvendig med en midlertidig forføyning. Retten legger imidlertid til grunn at det vil ta noe tid for å utarbeide en stevning og før en kjennelse fra retten vil foreligge, og at det dermed er behov for en midlertidig forføyning i saken.
Hva forføyningen går ut på
Forføyningen går ut på at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel 59 i org.nr. [org.nr.] [borettslag]. Den midlertidige forføyningen skal tinglyses på eiendommen.
Retten kan ikke se at den skade eller ulempe som saksøkte blir påført ved en slik forføyning står i åpenbart misforhold til den interesse saksøkeren har i at forføyningen blir besluttet, jf. tvisteloven § 34-1 andre ledd. Som nevnt ovenfor vil det være svært vanskelig for A å finne et nytt sted å bo, og det er derfor av stor betydning for A å sikre seg at boligen ikke blir overdratt eller på annen måte disponert over i strid med As interesser. Retten viser videre til Bs forklaring om at han ikke har planer om å disponere over eiendommen, og at heftelsen dermed vil ha liten betydning for B.
A har også lagt ned påstand om at B pålegges å flytte ut fra boligen i [adresse]. A har blant annet anført at det er en risiko for at B vil kunne manipulere A så lenge de bor sammen og at bofellesskapet begrenser A til å ha fri og fortrolig kontakt med sin fullmektig og advokat i saken.
Retten er enig i at det foreligger en risiko for at B kan forsøke å påvirke A mens de bor sammen. Retten viser blant annet til at B også etter at tvisten oppsto har bedt A signere på ulike erklæringer mv. om forhold saken gjelder, uten at A i rettsmøtet kunne huske at han hadde signert på erklæringene eller redegjøre for innholdet.
A har blant annet signert på bekreftelse om at han har fått tilbakelevert fremtidsfullmakten, uten at han husket dette. Han har videre sendt en bekreftelse på sms til B om at B har fått tilgang til kontoene i OBOS bank, men at han aldri har tatt ut penger. Dette til tross for at A ikke kan redegjøre for hvordan ca. 600 000 kr. som var plassert på konto og i verdipapirfond er benyttet. Retten bemerker at det ikke er holdepunkter i saken for at B har tatt ut penger fra As konto. Etter rettens syn er det likevel lite troverdig at A av eget tiltak har bekreftet at B ikke aldri har tatt ut penger fra kontoene når han ikke er i stand til å redegjøre for hvor mye som har stått på kontoene eller hva pengene er brukt til. A har også sendt en bekreftelse på SMS til B hvor det fremgår at brevet til OBOS 22. januar 2021 ble sendt fra e-postadressen [e-postadresse] med kopi til B, til tross for at A i retten ikke kunne redegjøre nærmere for brevet eller bakgrunnen for at brevet ble laget.
Retten legger imidlertid vekt på at A i dag er representert ved advokat og at han også får bistand fra C til å ivareta sine interesser. Retten legger videre vekt på at B har behov for noe tid til å finne seg en annen bolig. Etter rettens syn vil det være mulig å finne praktiske løsninger som ivaretar As behov for fortrolig dialog med sin advokat, frem til B flytter ut eller fravikes på vanlig måte etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.
Sakskostnader
A har fått medhold i kravet om at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over leiligheten, men ikke i kravet om at B skal pålegges å flytte fra leiligheten. Ingen av partene har dermed fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Utgangspunktet når ingen av partene har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, er at hver av partene skal bære egne sakskostnader. Etter tvisteloven § 30-3 kan en part som har fått medhold av betydning uten å vinne saken, jf. § 20-2, helt eller delvis tilkjennes sakskostnader av motparten hvis tungtveiende grunner tilsier det. Ved vurderingen skal det i tillegg til momentene i § 20-2 tredje ledd annet punktum legges særlig vekt på hvor mye parten har fått medhold, og andelen av sakskostnadene som knytter seg til den delen av saken
Etter rettens syn har A fått medhold av betydning. Retten viser til at kravet om at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over leiligheten, har vært det sentrale spørsmålet ved behandlingen av saken.
Kravet om at B skal pålegges å flytte fra leiligheten er i liten grad omtalt under saksforberedelsen og i rettsmøtet. Kravet er kommentert på to linjer i begjæringen om etterfølgende forhandling. Advokat Frøvik har senere i prosesskriv 3. juli 2023 og 10. juli 2023 bedt saksøker redegjøre for om kravet opprettholdes. Advokat Ribe bekreftet i prosesskriv 16. august at kravet opprettholdes. Også under rettsmøtet har det vesentlige av tiden gått med til behandling av spørsmålet om avtalen om overdragelsen av leiligheten er ugyldig, og sikringsgrunn knyttet til denne delen av kravet. Retten legger etter dette til grunn at kun en mindre del av de totale kostnadene knytter seg til kravet om fravikelse.
I begjæringen om midlertidig forføyning var det også fremsatt krav om at B pålegges å utlevere fremtidsfullmakt fra A. Dette kravet er senere oppfylt. For denne delen av saken må avgjørelse om sakskostnadene baseres på det utfall saken ville ha fått ved første gangs behandling, med de opplysninger som forelå etter at muntlige forhandlinger var gjennomført, jf. Hans Flock, Midlertidig sikring, 2011 s. 218, Juridika, med videre henvisninger.
B har anført at han ikke hadde plikt til å tilbakelevere fullmakten da begjæringen ble fremsatt eller da retten avsa kjennelsen 13. juni 2023. B har vist til vergemålsloven § 89 andre ledd hvor det fremgår at «Fullmaktsgiveren kan tilbakekalle fremtidsfullmakten hvis han eller hun har evnen til å forstå betydningen av dette.»
B anfører at det er fullmektigen som skal vurdere om vilkåret er innfridd, og at en samvittighetsfull fullmektig vil forsikre seg om at fullmaktsgiveren forstår betydningen av tilbakekall før fremtidsfullmakten tilbakeleveres. Retten bemerker at utgangspunktet er at fullmaktsgiveren fritt kan tilbakekalle en fremtidsfullmakt. Fremtidsfullmakten var ikke trådt i kraft da A tilbakekalte fullmakten, og retten kan ikke se at det i denne saken forelå tilstrekkelige holdepunkter for å undersøke nærmere om A forsto hva tilbakekallet innebar. Etter rettens syn pliktet derfor B å tilbakelevere fullmakten til A da han ba om det.
Retten legger videre vekt på at saken har stor velferdsmessig betydning for A. Saken gjelder overføring av store verdier og spørsmål om hvem som skal ha rådigheten over As bolig. Retten viser for øvrig til redegjørelsen av hovedkravet om betydningen av saken for A.
Retten har etter dette kommet til at det foreligger tungtveiende grunner som tilsier at A skal tilkjennes sakskostnader fullt ut.
A har fremmet krav om sakskostnader med totalt kr. 150 000 for 50 timers arbeid i forbindelse med etterfølgende muntlig forhandling. Kostnader i forbindelse med begjæringen om midlertidig forføyning kommer i tillegg med kr 80 000 for totalt 20 timer. Merverdiavgift med kr. 57 500 kommer i tillegg. Totalt utgjør kravet kr. 287 500.
Det fremgår av sakskostnadsoppgaven at ca. 10 timer gjelder arbeid i forbindelse med spørsmål om bevisavskjæring. Lagmannsretten har i kjennelsen av 18. august 2023 tatt stilling til sakskostnadskravet også for tingrettens behandling av begjæring om bevisavskjæring, og kommet til at ingen av partene skal tilkjennes sakskostnader for tingretten. Dette innebærer at kravet skal reduseres med 37 500 inkludert mva for arbeidet i forbindelse med spørsmål om bevisavskjæring. Sakskostnadene utgjør etter dette totalt kr. 250 000 inkludert merverdiavgift.
Etter rettens syn overstiger kostnadene det som har vært rimelig og nødvendig i saken. Etter rettens syn gjelder dette særlig arbeidet i forbindelse med begjæringen om midlertidig forføyning. Begjæringen var på 4 sider, og reiser ikke spørsmål som krever særskilt spesialisert juridisk kompetanse.
Retten finner etter en samlet vurdering at nødvendige kostnader i saken totalt, inkludert arbeidet med begjæring om midlertidig forføyning og etterfølgende muntlig forhandling kan settes til kr. 150 000 med tillegg av merverdiavgift, totalt kr. 187 500. Rettens gebyr med kr. 3 107 kommer i tillegg.
Avgjørelsen er ikke avsagt innen lovens frist. Årsaken er tett beramming, kursvirksomhet, og stor arbeidsmengde.
SLUTNING
- B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel 59 i org.nr. [org.nr.] [borettslag]. Dette skal tinglyses på borettslagsandelen i Grunnboken.
- Forføyningen i slutningens punkt 1 faller bort dersom A ikke går til søks-mål mot B med krav om at avtalen om overføring av leiligheten er ugyldig innen fire uker etter at denne kjennelsen er blitt rettskraftig.
- B betaler kr 190 607 i sakskostnader til A innen to uker etter forkynning av denne kjennelsen.