En eldre mann ga sin leilighet til sin yngre leieboer, en gave som senere ble bestridt. Tingretten avgjorde at gaven var ugyldig på grunn av giverens svekkede kognitive tilstand og mottakerens utnyttelse av denne situasjonen.
Dom i Oslo tingrett 21.10.2024
Referanse: 24-019470TVI-TOSL/07
Parter: Utleier mot leier
Advokater: Sven Ribe mot advokat Rune Frøvik
Dommer: Tingrettsdommer Kim Heger
Saken gjelder gyldigheten av gaveløfte. Nærmere bestemt gjelder saken hvorvidt partenes avtale av 20. mars 2023, hvor saksøkte fikk saksøkers leilighet i gave, helt eller delvis skal settes til side etter avtaleloven § 36. Saksøker mener avtalen også strider mot avtaleloven § 31 og § 33.
I. Innledning
Saksøker A A er født xx.yy 1942. Han har aldri vært gift, og har ingen livsarvinger eller nær familie. Før han ble pensjonist arbeidet han på lager i Xxxxxxxx. Han har i mange år vært eier og bodd alene i leilighet i Xxxxxx vei Xx på Xxxxxxxxxxx i Oslo, og levd av sin alderspensjon. Han var gjeldfri, og hadde i 2022 oppsparte midler i banken på rundt kr. 600 000.
Saksøkte B B er født xx.yy 1980, og arbeider som regnskapsfører i B AS. I 2022 hadde han en beregnet bruttoinntekt på kr. 846 925 og netto formue på kr. 4,6 millioner. Han har i retten forklart at formuen i det vesentlig består av et hus han eier på Kxxxxxx, hvor han leier ut to leiligheter.
Partene har i retten forklart at de rundt årsskiftet 2018/2019 kom i kontakt med hverandre på Tøyenbadet. A har forklart at B fortalte ham at han bodde «i et kott», og at han hadde det vanskelig med en delvis amputert fot. A likte B godt og «syntes synd på ham», og det endte med at B i begynnelsen av februar 2019 flyttet inn som leieboer i et rom i As leilighet i Xxxxxx vei Xx. De skrev leiekontrakt 3. februar 2019, hvor avtalt leie var kr. 3000 pr. mnd.
Etter at ovennevnte leieforhold hadde vart i to år, ble det i januar 2021 igangsatt en prosess som endte med at A i mars 2023 ga bort leiligheten i Xxxxxx vei Xx til B, og at A deretter betalte leie til B. Under boforholdet med B forsvant As oppsparte midler på nær kr. 600 000, og han fikk også en gjeld til OBOS Bank på kr. 300 000.
Før partene traff hverandre på Tøyenbadet rundt årsskiftet 2018/2019 var således situasjonen den at A eide leiligheten i Xxxxxx vei Xx til en estimert markedsverdi rundt kr. 5 millioner, han var gjeldfri og hadde en formue i banken på rundt kr. 600 000. Etter møtet med B endte det med at leiligheten ble overdratt til ham som gave, A betaler leie til B for fortsatt å få bo i leiligheten, As bankinnskudd på rundt kr. 600 000 borte og han har en gjeld i OBOS Bank på kr. 300 000.
Saksøkers prosessfullmektig har beskrevet ovennevnte som at «leier ble eier og eier ble leier». Dette er bakgrunnen for saksøkers saksanlegg med krav om at gave-overføringen av leiligheten skal tilbakeføres etter avtaleloven § 36.
II. Nærmere om sakens bakgrunn
a. Overføring av leiligheten
Etter at ovennevnte leieforhold hadde vart fra februar 2019, tok partene i januar 2021 kontakt med advokat Rune Frøvik i Advokatfirmaet Rogstad. B var fra før klient i advokatfirmaet. Bakgrunnen var visstnok at A på dette tidspunkt angivelig skal ha ønsket å gi bort leiligheten til B. I e-post av 19. januar 2021 fra advokat Frøvik til A er uttrykt at «Gaven er veldig skjev, du gir veldig mye, og du får omtrent ingenting». I e-posten heter det:
Når det gjelder å gi bort leiligheten som gave, er det vanskeligere. Gaven er veldig skjev, du gir veldig mye, og du får omtrent ingenting. Jeg har informert deg om alternativer, som kunne gjort det mindre skjevt, hvor mye av det samme ble jort, bare på en litt annen måte. B er allerede klient her. Jeg har fått beskjed her på huset om at advokatetiske regler gjør at vi ikke kan gjennomføre den gaven. Ikke nødvendigvis du, men andre kan si at vi har presset eller lurt deg til noe du ikke ville, til noe du ikke forstod konsekvensene av. Samtidig er det, som du riktig sier, du som bestemmer. Du bestemmer hva du skal gi i gave, til hvem og når. Det eneste er at det må da skje ved hjelp av et annet advokatfirma.
Den 22. januar 2022 ble det på advokat Frøviks kontor, hvor både A og B var til stede, opprettet et testament. Av testamentet fremgår det at B skal arve «all arv etter meg». Dersom B har gått bort, skal arven gå videre til hans rettmessige arvinger i henhold til arvelovens bestemmelser. Testamentet er samtidig bevitnet av ansatte i advokatfirmaet Rogstad. Som nevnt eide på dette tidspunkt A leiligheten i Xxxxxx vei til en verdi av ca. 5 millioner kroner, samt ytterligere formue på rundt kr. 600 000
I tillegg til testamentet ble det samtidig på advokat Frøviks kontor opprettet en fremtidsfullmakt, hvor A ga B fullmakt til å:
∙ Betale mine løpende utgifter
∙ Og for øvrig ivareta mine personlige og økonomiske interesser etter beste evne
Fullmektigen gis med dette disposisjonsrett over mine bankkonti til å utføre ovenstående oppgaver. Disposisjonsretten omfatter myndighet til å inngå avtaler vedrørende bruk av betalingstjenester knyttet til kontoene. Fullmektigen gis tilgang til mine bankbokser.
Denne fullmakten gjelder fra det tidspunkt jeg på grunn av sinnslidelse, herunder demens, eller alvorlig svekket helbred ikke lenger er i stand til å ivareta mine interesser innen de områdene som omfattes av fullmakten. Fullmektigen har rett til å innhente legeerklæring om min helsetilstand for å godtgjøre at jeg er ute av stand til å ivareta mine interesser.
Til tross for at det nå var opprettet et testament, og at advokat Frøvik hadde uttrykt at det å gi bort leiligheten til B vil representere at «Gaven er veldig skjev, du gir veldig mye, og du får omtrent ingenting», skal A visstnok ha gitt uttrykk for at han ønsket å gi bort leiligheten. Samme dag som testamentet ble opprettet, den 22. januar 2022, skal angivelig A ha utferdiget en erklæring, som B har tatt vare på og fremlagt i retten, hvor det heter:
Her ved bekrefter jeg at jeg ønsker å gis bort min leiligheten til B B født xx-xx-1980 skal få som gave nå. Jeg og B har gode kommunikasjoner og vi fungerer veldig godt sammen. Vi kjenner hverandre godt. Jeg har ikke livsarvinger. B er Ung og har flere år i framtiden foran. B har 2 handicap som jeg ser. B kommer fra S og han har en amputert helebein. Som jeg ser B har et kort arbeidsliv. P.ga. handikap hans. Jeg og B er enig at jeg skal bo i Xxxxxxv Xx fram til jeg dør. Dette er mitt ønske. Med hilsen fra A A.
Partene kan ikke redegjøre for hvor erklæringen er skrevet, men som nevnt er det på det rene at de begge var på kontoret til advokat Frøvik den 22. januar 2021. Det er i retten ikke fremkommet noe som tilsier at A har vanskeligheter med å skrive korrekt norsk.
Fjorten dager etter at A hadde opprettet testament og fremtidsfullmakt, undertegnet begge parter et skriv av 4. februar 2022 til OBOS, og meddeler at «Etter avtale skal B B overta leiligheten som gave». Vedlagt fulgte ovennevnte skriv av 22. januar 2022 fra A. I brevet til OBOS heter det at partene «håper at OBOS kan vurdere dette slik at vi får fritak for forkjøpsrett når nå leiligheten overføres som gave til meg og når jeg nå allerede en lang stund har bodd i leiligheten». I skrivet heter det også at «A A har testamentert og skrivet framtidige fullmakt alle arv til B ved hans bortgang og det er hans ønske …». Som nevnt er det i retten ikke fremkommet noe som tilsier at A har vanskeligheter med å skrive korrekt norsk.
OBOS ville ikke frafalle forkjøpsretten før det var gått to år fra B flyttet inn i leiligheten. Den 26. februar 2023 signerte partene på OBOS’ standard overføringsskjema og hjemmelsdokument (skjøte), hvor det fremgår at A overførte leiligheten til B som gave. Overføringen ble tinglyst 20. mars 2023.
Samme dag som ovennevnte overføringen ble tinglyst, 20. mars 2023, signerte partene på en «Avtale om overføring av leiligheten Xxxxxx vei Xx». Av avtalen følger det at:
A A f.nr.(…) har fra 1. april 2023 gitt leiligheten som gave til B B F (…) Begge parter er enig i disse understående punkt.
Fra 1. april 2023 skal A A betale 40% av husleiefaktura hver måned. Beløpet skal overføres til B Bankkonto: (…) (B blir ny eier og vil dermed motta husleiefaktura fra OBOS).
Strøm skal på samme måte dekkes av A A med 40 % av faktura hver måned. Beløpet overføres til bank konto (…) (B eier)
Internett og TV skal A A betale 60%. Beløpet overføres til bank konto (…) (B eier)
Vedlikeholdskostnader av leiligheten skal fordeles 50% mellom A A og B B
A A skal bo i leiligheten så lenge han kan klare seg selv og er frisk. Dersom han måtte trenge hjelp eller oppfølging så må B være behjelpelig med å søke plass på sykehjem/institusjon.»
På tidspunktet for ovennevnte overføring var As verdier i form av bankinnskudd og verdipapirfond redusert fra rundt kr. 600 000 til i underkant av kr. 50 000 kroner, jf. skattemelding for 2022. I følge B skylte A ham i tillegg ca. kr. 200 000 til oppussing av leiligheten.
Det er ovennevnte overføring av 20. mars 2023 av leiligheten som nå angripes av A under henvisning til avtaleloven § 36.
b. Overføringen bestrides
B har i retten forklart at han etter ovennevnte overføring reiste på ferie til Canada, mens A har i retten forklart at han i løpet av våren 2023 ønsket leiligheten sin tilbake og at B skulle flytte ut.
A tok kontakt med advokat Ribe, som 3. juni 2023 sendt melding til B via digipost, hvor det fremgår at A tilbakekalte alle fullmakter og rettigheter som A har gitt til B. A krevde videre at alle formuesverdier B har mottatt ble tilbakeført og at eierskiftet av leiligheten ble reversert. B nektet å etterkomme dette.
Advokat Ribe begjærte 12. juni 2023, på vegne av A, midlertidig forføyning overfor B, med krav om at B pålegges å utlevere fremtidsfullmakt fra A, at B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over leiligheten i Xxxxxx vei Xx, samt at B pålegges å flytte ut fra boligen.
Oslo tingrett avsa 13. juni 2023 kjennelse med slik slutning:
1. B B forbys å benytte fremtidsfullmakt fra A A og B B pålegges å utlevere fullmaktsdokumentet til A A.
2. B B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel Xx i org.nr. Xxx xxx xxx Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx. Dette skal tinglyses på borettslagsandelen i Grunnboken.
3. B B skal betale kr.2l.107 i saksomkostninger til A A innen to uker etter forkynning av denne kjennelse.
Retten kom til at det var fare ved opphold, og kjennelsen ble avsagt uten at partene ble innkalt til rettsmøte og uten at B fikk anledning til å uttale seg, jf. tvisteloven § 32-7 (2).
Advokat Frøvik begjærte 23. juni 2023 etterfølgende muntlig forhandling av tingrettens avgjørelse av 13. juni 2023, jf. tvisteloven § 32-8 første ledd. Muntlig forhandling ble holdt 22. august 2023 i Oslo tingrett (sak 23-095873TVI-TOSL/08), som i kjennelse av 22. september 2023 avsa slik slutning:
1. B B forbys å overdra, selge, pantsette eller på annen måte forføye rettslig over andel Xx i org.nr. Xxx xxx xxx Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx. Dette skal tinglyses på borettslagsandelen i Grunnboken.
2. Forføyningen i slutningens punkt 1 faller bort dersom A A ikke går til søks-mål mot B B med krav om at avtalen om overføring av leiligheten er ugyldig innen fire uker etter at denne kjennelsen er blitt rettskraftig.
3. B B betaler kr 190 607 i sakskostnader til A A innen to uker etter forkynning av denne kjennelsen.
I kjennelsen heter det i oppsummerende konklusjon:
Oppsummering
Retten har etter en samlet vurdering av forholdene som redegjort for over kommet til at det vil virke urimelig å gjøre avtalen om overdragelse av leiligheten gjeldende, og at avtalen i sin helhet må settes til side. Retten finner det sannsynliggjort at B har tatt initiativ til avtalen og utarbeidet dokumentene. Retten finner det videre sannsynliggjort at A ikke fullt ut har forstått innholdet av avtalen.
Retten legger videre til grunn at A har hatt tillit til at B ville ivareta As interesser. Etter rettens syn innebærer imidlertid avtalen at As interesser i liten grad er ivaretatt, og at Bs interesser er tilgodesett på bekostning av As interesser og behov. I tillegg til at betydelige verdier overføres fra A til B, legger retten vekt på at A får økte kostnader, settes i en vanskelig økonomisk situasjon blant annet på grunn av at har pådratt seg gjeld i forbindelse med oppussing av leiligheten kort tid før han gir den bort, og at han i praksis blir avhengig av B resten av livet da han ikke vil ha økonomi til å finne seg et annet sted å bo.
Retten legger ikke avgjørende vekt på at A flere ganger i et kortere tidsrom i januar/februar 2021 har gitt uttrykk for et ønske om å overføre leiligheten til B. Uttalelsene er gitt mer enn to år før leiligheten ble inngått. Retten finner det videre sannsynliggjort at uttalelsene i korrespondansen med OBOS er formulert av B, og at uttalelsene dermed ikke kan legges til grunn som As vilje på det tidspunktet.
B ved advokat Frøvik anket ovennevnte kjennelse til Borgarting lagmannsrett. Ingen av partene krevet muntlig forhandling ved lagmannsretten, som avsa kjennelse 9. januar 2024 (23-166998ASK-BORG/04), med slik slutning:
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler B B til A A 75 000 – syttifemtusen – kroner innen to uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
I lagmannsrettens kjennelse konkluderes med at:
A har sannsynliggjort at avtalen i sin helhet er ugyldig etter avtaleloven § 36. A har dermed sannsynliggjort sitt hovedkrav om at han har krav på å få hjemmelen til borettslagsandelen tilbakeført fra B.
Videre heter det i lagmannsrettens premisser:
Lagmannsretten bemerker at avtalen innebærer en betydelig vederlagsfri formuesoverføring fra A til B. Utover et bankinnskudd på 46 451 kroner utgjorde verdien av leiligheten ifølge skattemeldingen fra 2022 den eneste formuesverdien til A. Avtalens innhold har derfor betydelige negative virkninger for A. Sammenlignet med situasjonen før avtaleinngåelsen medførte avtalen etter lagmannsrettens syn liten til ingen fordel for A. Utover den økonomiske verdien av leiligheten, medførte avtalen også at han mistet eierskapet til sitt eget hjem. Riktignok beholder han en borett i leiligheten, men denne gjelder kun så lenge han klarer seg selv og holder seg frisk. Slik tingretten påpekte, innebar avtalen at han gikk fra en situasjon der han eide leiligheten og hadde en leie fra B som dekket utgiftene på leiligheten, til en situasjon der han selv ble leietaker til leiligheten.
(…)
Et sentralt tema ved denne vurderingen er As kognitive tilstand ved avtaleinngåelsen, og om en slik tilstand eventuelt har påvirket avtalens innhold. Lagmannsretten legger ved denne vurderingen til grunn situasjonen i februar/mars 2023 da overskjøtingen av leiligheten fant sted. Det er ikke fremlagt legeerklæringer som dokumenterer hans helsetilstand på dette tidspunktet. Av Statsforvalteren i Oslo og Vikens vedtak om midlertidig vergemål fremgår det imidlertid at en overlege ved Lovisenberg Sykehus har opplyst til Statsforvalteren at A hadde fått påvist kognitivt svikt.
Statsforvalteren vedtak ble først truffet 31. oktober 2023 – om lag 7 måneder etter avtalen ble inngått. A var ikke satt under vergemål ved tingrettens behandling. Lagmannsretten ser ikke bort fra at hans kognitive tilstand har blitt noe forverret siden avtaleinngåelsen. Lagmannsretten finner det likevel sannsynliggjort at As kognitive tilstand også var svekket ved avtaleinngåelsen i februar/mars 2023.
(….)
Etter en samlet vurdering av avtalens innhold, partenes stilling og omstendighetene ved avtaleinngåelsene, finner lagmannsretten at det ville være urimelig å gjøre avtalen gjeldende, jf. avtaleloven § 36. Overføringen av leiligheten medfører betydelige negative virkninger for A og anses samtidig påvirket av at A var kognitivt svekket. Etter lagmannsrettens syn tilsier Bs atferd at han har oppnådd fordeler ved å bruke tillitsforholdet A har til B, men i ethvert tilfelle har B ikke utvist tilstrekkelig aktsomhet ved inngåelsen av avtalen med A.
B ved advokat Frøvik anket ovennevnte kjennelse til Høyesterett, som i kjennelse av 20. februar 2024 forkastet anken (HR-2024-368-U). B ble dømt til å betale kr. 37 500 i sakskostnader til A.
Etter dette er det på det rene at både tingretten og lagmannsretten har kommet til at gaveoverføringen i sin helhet er ugyldig etter avtaleloven § 36. Likeledes er det på det rene at B skylder til A til sammen kr. 303 107 i rettskraftig avgjort saksomkostninger i førføyningssaken. Beløpet er ikke betalt.
III. Saksforberedelsen i saken her
Ved stevning av 4. februar 2024 fra advokat Sven Åge Ribe anla A A ved verge Knut Falchenberg sak ved Oslo tingrett, med slik påstand:
1. Avtale om overføring av boligen Xxxx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx til B B er ugyldig.
2. A A er eier av andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx.
3. B B pålegges å erstatte A As sakskostnader.
Saksøkte B B tok til gjenmæle ved rettidig tilsvar av 28. februar 2024 fra advokat Frøvik. I tilsvaret er nedlagt slik påstand:
1. I avtale om gaveoverføring av leilighet Xxxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i org.nr. Xxxxxxxxx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx, gjøres følgende endringer:
∙ Livsvarig, eksklusiv borett til A A skal tinglyses på boligen.
∙ A A skal ikke betale framtidige kostnader til vedlikehold og oppussing.
∙ B B skal betale kr 277 687 til A A for allerede utført vedlikehold og oppussing, evt. motregne.
∙ A A betaler husleiefaktura til OBOS, strøm og evt. andre kostnader som vann, TV, internett som leietaker vanligvis betaler.
∙ A A har rettigheter og plikter som leietaker.
∙ B B flytter ut av leiligheten.
∙ A A kan bestemme at B B kan flytte tilbake til leiligheten.
∙ B B har ingen videre forpliktelser overfor A A.
∙ A A skal bidra til at B B overholder sine forpliktelser som hjemmelshaver og andelseier.
∙ Partene kan på ethvert tidspunkt ved enighet inngå tilsvarende avtale for annen bolig i stedet for forannevnte bolig.
2. B B tilkjennes sakskostnader
Etter ytterligere utveksling av prosesskriv og avholdt planmøte, ble hovedforhandling holdt 10. og 11. oktober 2024. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger, og de forklarte seg. Det ble ført fire vitner, og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
IV. Partenes anførsler
Saksøker A har i det vesentlige gjort gjeldende det samme som i forføyningssaken i tingretten og lagmannsretten om at gave-avtalen av 20. mars 2023 må tilsidesettes etter avtaleloven § 36, jf. §§ 33 og 31.
Avtalens innhold er at A ga fra seg sin bolig til B, med forpliktelser om å betale flere utgifter for fortsatt beboelse, inntil B skal hjelpe A til en sykehjemsplass. Avtalen er urimelig fordi A sitter igjen uten formue og kun en beskjeden pensjonsinntekt, mens B øker sin formue med flere millioner kroner.
B har fått det til at eier ble leier og leier ble eier, og det er ingen fornuftig forklaring på hvorfor A skulle gå med på denne ordningen.
Partenes økonomiske stilling taler for at avtalen er urimelig. B hadde – og har fortsatt – en betydelig formue i tillegg til leiligheten i Xxxxxx vei. Han har en brutto årsinntekt på over kr. 800 000 kroner, mens A kun har en beskjeden alderspensjon.
A har en kognitiv svikt, som B var kjent med, jfr. avtaleloven § 31. Det vises vitneforklaring fra dr. Rui og at Statsforvalteren 31. oktober 2023 traff avgjørelse om opprettelse av vergemål for A.
Saksøker nedla i prosedyren slik påstand:
1. Avtale om overføring av bolig Xxxx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx til B B er ugyldig.
2. A A er eier av andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx.
3. B B pålegges å erstatte A As sakskostnader.
Saksøkte, B, har i det vesentlige anført at det ikke foreligger forhold som gir grunnlag for å sette til side avtalen om å overføre leiligheten fra A til B etter avtaleloven § 36, jf. §§ 33 og 31.
Det har alltid vært en forutsetning at A skulle ha en evigvarende borett. Dette har vært muntlig avtalt. Det er også muntlig avtalt at B er pliktig til å hjelpe A med praktiske gjøremål, noe han også gjorde. Partene har i flere år hatt hygge og glede av hverandres selskap, og B har hjulpet A i hverdagen. Den ordningen som ble etablert ved overføringen av leiligheten har sikret A selskap og pleie frem til han blir for syk til å bo hjemme.
A har konsistent og gjennomgående over en periode på to år gitt uttrykk for at han ønsker å gjennomføre gaveoverføringen. Det vises til e-poster til OBOS 13. januar 2021 og 4. februar 2021, samt erklæringen 22. januar 2021. A har også i etterkant av hjemmelsoverføringen gitt uttrykk for at han ønsket å overføre leiligheten til B. Det er vist til flere håndskrevne lapper om dette fra A, som B har tatt vare på.
Alt har skjedd etter As ønske, og B har bidratt til at ønskene ble gjennomført. Det er ikke sannsynliggjort at A var kognitivt svekket da leiligheten ble gitt i gave til B.
Saksøkte nedla i prosedyren slik påstand:
Prinsipalt:
B B frifinnes.
Subsidiært:
1. B B er eier av leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx.
2. A A har livsvarig borett i leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx.
3. B B pålegges innen fire uker etter at dom er rettskraftig å kreve tinglyst at A A har livsvarig borett i leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx.
4. B B pålegges å betale et beløp fastsatt etter rettens skjønn til A A innen to uker etter at dom er rettskraftig.
5. B B skal betale kostnader til vedlikehold og oppussing av leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx.
6. B B skal ordne enkel og rimelig begravelse til A A og betale utgifter til begravelse.
7. A A skal etter påkrav fra B B betale en andel av månedlig faktura fra OBOS for leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx, fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til 70 %. A A skal betale faktura for strøm i sin helhet.
8. A As borett opphører om han ikke har brukt leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx som fast bosted i løpet av tolv måneder.
9. B B har ikke andre avtalte forpliktelser overfor A A enn hva som følger av denne dom.
Atter subsidiært:
A A er eier av leilighet Xxxx i Xxxxxx vei Xx, Xxxx Oslo, andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx org.nr. Xxxxxxxxx og betaler et beløp fastsatt etter rettens skjønn til B B.
I alle tilfeller:
B B tilkjennes sakskostnader.
V. Rettens bemerkninger
Etter bevisførselen har retten kommet til samme resultat som tingretten og lagmannsretten i forføyningssaken. Retten kan ikke se at det i saken her er fremkommet noe vesentlig nytt fra det som er behandlet i lagmannsrettens premisser. Saken står i samme stilling som det som Bs prosessfullmektig, advokat Frøvik, fremholdt allerede i e-post av 19. januar 2021 til A om at «Gaven er veldig skjev, du gir veldig mye, og du får omtrent ingenting».
Retten har ikke vært i tvil.
a. Om avtaleloven § 36
Spørsmålet i saken er om gave-avtalen av 20. mars 2023 skal settes til side etter avtaleloven § 36. Avtaleloven § 36 er en generalklausul som gir hjemmel for å revidere urimelige avtaler og gaver på formuerettens område:
En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.
Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.
Under henvisning til avtaleloven § 36 har saksøker krevet at gave-avtalen av 20. mars 2023 skal settes «helt» til side med tilbakevirkende kraft. Dersom avtalen helt settes til side med tilbakevirkende kraft, vil § 36 i praksis ha funksjon som en tradisjonell ugyldighetsgrunn. Av denne grunn finner retten det ikke nødvendig også å behandle saksøkers anførsler om avtaleloven §§ 31 og 33.
Som det fremgår av § 36 er vilkåret for å sette avtalen til side at det «ville virke urimelig» å gjøre avtalen gjeldende. «Urimelig» skal oppfattes som et ganske strengt kriterium, som det ikke skal være kurant å påberope, jf. Ot.prp. nr. 5 (1982–83) s. 30 og HR-2013-1120-A avsnitt 44:
Etter avtaleloven § 36 kan en avtale settes til side dersom det vil være urimelig å gjøre den gjeldende. Hva som skal til for at en avtale skal kunne settes til side, er avklart ved en rekke saker for Høyesterett, som jeg ikke finner grunn til å referere til. Gjennomgående understrekes det klare utgangspunkt at avtaler skal holdes, og det er klart dekkende å si at det er tale om en heller snever unntaksbestemmelse
Det er en konkret rimelighetsvurdering retten må foreta, hvor det skal det tas hensyn til «avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig», som det heter i paragrafens andre ledd.. Avgjørende er en totalbedømmelse av avtaleforholdet, jfr. HR-2013-642-S avsnitt 51.
b. Den konkrete bedømmelse
Ved den omstridte gaven i saken her ble leiligheten i Xxxxxx vei Xx overført vederlagsfritt fra A til B. I tillegg forpliktet A seg til å betale 40 % av husleiefakturaen fra OBOS og strømutgifter, og 60 % av kostnadene til TV og internett. Videre skal fremtidige kostnader til vedlikehold av den leiligheten B nå fikk fordeles med en halvpart hver mellom A og B – det vil altså si at A skal være med å pusse opp leiligheten til B.
Det følger videre av avtalen at A får en borett i leiligheten, men boretten gjelder kun så lenge A klarer seg selv og er frisk. Boretten er ikke tinglyst. Med andre ord må A flytte ut dersom han på grunn av sin helsetilstand har behov for hjelp. Utover å betale sin andel av faste kostnader, er Bs forpliktelse begrenset til å være behjelpelig med å søke plass på sykehjem for A når boretten opphører.
Det er ikke tvilsomt – og retten har oppfattet at det ikke er omstridt – at avtalen innebærer en betydelig vederlagsfri formuesoverføring fra A til B. Leiligheten hadde en verdi på overføringstidspunktet på over kr. 5 millioner, og var den eneste formuesverdi A hadde igjen på dette tidspunkt etter at formuen i banken var forsvunnet. Etter overføringen satt A igjen med intet, i tillegg til økonomiske forpliktelser til delvis å dekke husleie, strøm, vedlikehold og TV- og internett. B har også pusset opp kjøkkenet, og fått A til å betale halvparten av denne oppusningen, til tross for at det på oppusningstidspunktet var B som eide leiligheten
Avtalen innebar at A mistet sitt hjem, og at han nå var blitt leietager hos B. Selv om han har en borett i leiligheten, gjelder denne bare frem til han er frisk og klarer seg selv.
B har i retten fremholdt at han påtok seg en forpliktelse til å stelle for A så lenge A bor i leiligheten. Han har vist til at han har laget middag, vasket tøy og at de to har vært på biltur sammen. Etter rettens mening endrer ikke dette det helt dominerende skjeve gaveelement i avtalen.
Riktig nok vil en gave nødvendigvis utgjøre en ubalanse. Det ligger på mange måter underforstått i gavebegrepet, og dette kan i seg selv ikke medføre en urimelighet etter avtaleloven § 36. Imidlertid må det ved den konkrete vurdering av om gaven likevel er urimelig ses hen til partenes forhold og livssituasjon på gavetidspunktet. Ved denne vurdering er As kognitive tilstand på gavetidspunktet sentralt.
Gave-avtalen er av 20. mars 2023. Våren 2023 ble A henvist fra sin fastlege til Hukommelsespoliklinikken ved Lovisenberg sykehus, med mistanke om «kognitive vansker som debuterte snikende for ca. 3 år tilbake med langsom gradvis forverring. Det er først og fremst hukommelsesvansker som beskrives». Han ble der undersøkt av dr. Tor Olav Rui, som i journalnotat av 23. mai 2023 beskriver:
Det kommer imidlertid fram klare vansker ved IQCODE anamnestisk. Det er først og fremst hukommelsesvansker og oppmerksomhetsvansker som beskrives. I nevropsykologiene tester har pasienten helt normal orientering for både tid og sted. Det er klare hukommelsesvansker både for verbalt og visuelt materiale. I tillegg er det vansker ved klokketest som gir mistanke om en lett eksekutiv dysfunksjon.
A ble ytterligere fulgt opp ved Hukommelsespoliklinikken ved Lovisenberg sykehus, og i journalnotat av 9. november 2023 fra dr. Tor Olav Rui heter det blant annet:
Ut ifra sykehistorie, kliniske funn og supplerende opplysninger er det ikke holdepunkt for at pasienten har noen typisk demens ved Alzheimers sykdom. Funksjonsmessig har han en mild kognitiv svikt. Profilen i nevropsykologiske tester og den atferdsmessig endringen som har tilkommet de siste årene hvor pasienten har gjort svært dårlige valg med blant annet å gi bort leiligheten sin til leieboer, gir mistanke om en frontallapps affeksjon.
(…)
Medisinsk sett synes det å være en klar årsaksammenheng mellom økende kognitiv svikt og manglende økonomisk kontroll, som gjør at pasienten har vært lett å utnytte økonomisk sett. Jeg velger å henvise pasienten til en FDG-PET-CT av hjerne for å komme nærmere enn etiologisk diagnose.
Overlege Tor Olav Rui har som vitne i retten vist til ovennevnte journalnotater, og fastholdt diagnosen og det som fremkommer der. Han har i retten forklart at det ved undersøkelsen av A i mai og november 2023 ble gjennomført en rekke tester, som «klart og tydelig» viste en «mild kognitiv svikt» hos A. Han har videre fastholdt «en klar årsakssammenheng mellom økende kognitiv svikt og manglende økonomisk kontroll, som gjør at pasienten har vært lett å utnytte økonomisk sett». På bakgrunn av advokat Frøviks spørsmål om diagnosen kan ha blitt påvirket av hvem som fulgte A til legeundersøkelsen, understreket vitnet at «diagnosen er uavhengig av om det er pårørende til stede».
Retten viser videre til at B selv, i prosesskriv av 17. juli 2023 fra advokat Frøvik, gir uttrykk for at A har en «redusert kognitiv kompetanse», og mener «det kan være grunn til å vurdere saksøkers prosessdyktighet». Dette er altså ca. fire måneder etter gaveoverføringen. Videre vises til at advokat Frøvik på vegne av B, den 19. juni 2023 sendte søknad til Statsforvalteren om vergemål for A. Statsforvalteren tok ikke begjæringen til følge da B ikke hadde begjæringskompetanse.
A har forklart seg i retten. Retten har merket seg at han ikke husker eller kan redegjøre for sentrale forhold i saken, for eksempel hvor hen hans bankinnskudd på rundt kr. 600 000 har tatt veien, hvorfor han endte opp med en gjeld til OBOS Bank på kr. 300 000, hvem som førte i pennen gavebrevet og hvordan partene endte opp hos Advokatfirmaet Rogstad.
Etter bevisførselen er retten enig i lagmannsrettens konklusjon i forføyningssaken:
Samlet sett finner lagmannsretten det mest sannsynlig at As kognitive tilstand var svekket ved avtaleinngåelsen, i den forstand at han ikke forstod den fulle rekkevidden og konsekvensene av avtalen. Etter lagmannsrettens syn er det ikke tvilsomt at B har forstått at As kognitive tilstand har vært svekket. I tillegg til overnevnte momenter viser lagmannsretten til at B har bodd sammen med A siden 2019.
B har under hovedforhandlingen dokumentert en rekke ark og lapper med notater fra A, hvor A der tilsynelatende skal gi uttrykk for at han hele tiden har ønsket å gi leiligheten til B. Retten er i betydelig tvil om innholdet i disse notatene er forfattet av A, og om det gir uttrykk for hans vilje. Retten er enig med lagmannsretten i forføyningssaken:
Lagmannsretten bemerker at det i anken er fremlagt korrespondanse og videobevis i etterkant av avtaleinngåelsen som B mener underbygger at det var As ønske å gi leiligheten i gave. Lagmannsretten mener det er betydelig tvil om bevisene gir uttrykk for As reelle synspunkter i saken, og om dokumentene er skrevet av A uten påvirkning fra B. Lagmannsretten viser til at flere sentrale dokumenter i saken som er signert av A, har vært utarbeidet av B, noe som også får betydning for lagmannsrettens bedømmelse av de nye bevisene. Videre er bevisene datert enten kort tid før eller etter at Statsforvalteren i Oslo og Viken opprettet midlertidig vergemål for A.
Etter ovennevnte kjennelse fra Oslo tingrett i forføyningssaken fattet Statsforvalteren i Oslo og Viken 31. oktober 2023 vedtak om vergemål for A, jfr. vergemålsloven § 20 og § 61. Knut Falchenberg ble oppnevnt som hjelpeverge. Vergen har i retten forklart at han etter oppnevnelsen straks besøkte A i leiligheten, og at A da var «veldig opptatt av» å forklare seg uten at B var til stede. A fortalte at «han ikke visste hvorfor han hadde gitt bort leiligheten, og at han ville ha den tilbake».
Falchenberg har i retten videre forklart at han straks satte i gang med å sikre As kontoer, og tilbakekalle alle fullmakter der B kunne disponere As bankkonti og betalingstjenester. Vitnet har forklart at det «ikke var noen verdier igjen i boet», og at A ikke klart kunne redegjøre for hvor disse var blitt av.
Falchenberg har i retten videre forklart at «A virker klart svekket kognitivt», men at han klarer seg i det daglige. Han har hjemmesykepleier og spiser middag hver dag på Xxxxxxhjemmet. Vitnet har fra oppnevningen i oktober 2023 fått det klare inntrykk av at A har blitt «økonomisk utnyttet» av B, og at denne utnyttelsen har vært «systematisk, langvarig og bevisst».
c. Konklusjon
Etter bevisførselen har retten etter en samlet vurdering av avtalens innhold, partenes stilling og omstendighetene ved avtaleinngåelsene, kommet til at det vil være klart urimelig å gjøre avtalen gjeldende, jf. avtaleloven § 36. Overføringen av leiligheten medfører betydelige negative virkninger for A og anses samtidig påvirket av at A var kognitivt svekket. Retten mener at B før, under og etter avtale-gaven systematisk og kynisk har utnyttet As tillitsforhold og svekkede kognitive evner for å oppnå en urimelig økonomisk fordel.
Etter dette skal avtalen om overføring av leiligheten og borettslagsandelen i Xxxxxx vei Xx helt settes til side, hvoretter A skal være eier av leiligheten med borettslagsandelen.
VI. Sakskostnader
Saksøker har vunnet saken fullt ut, og har krav på full erstatning for sine sakskostnader, jfr. tvisteloven § 20-2 (1) og (2). Retten har vurdert om unntaksbestemmelsen i § 20-2 (3) bør komme til anvendelse, men kan ikke se at så er tilfelle.
Advokat Sven Åge Ribe har innlevert omkostningsoppgave på til sammen kr. 319 591 inkl. mva. og rettsgebyr. Retten mener kostnadene har vært nødvendige og at det har vært rimelig å pådra dem, og legger omkostningsoppgaven til grunn.
DOMSSLUTNING
1. Avtale om overføring av boligen Xxxx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx til B B settes helt til side.
2. A A er eier av andel Xx i Borettslaget Xxxxxxxxxxx Xxx.
3. B B dømmes å betale sakskostnader med kr. 319 591, som er inklusive mva. og kr. 10 216 i rettsgebyr, til A A innen to uker fra forkynnelse av denne dom.